O BTG Pactual Logística (BTLG11) é um dos três maiores fundos imobiliários do segmento na B3. Tanto em número de cotistas – já são 328 mil investidores na base -, quanto em termos de patrimônio líquido, que ultrapassa os R$ 4,3 bilhões.
Segundo um dos gestores do FII, Francisco Tavares Júnior, o tamanho da carteira tem ajudado em uma das principais estratégias: a reciclagem de portfólio.
“O fundo tomou um porte em que temos contato com todos os grandes players de mercado, então surgem oportunidades para desinvestimento. Não temos necessidade de vender. Mas o tamanho da estrutura faz com que surjam oportunidades pontuais”, afirmou o gestor em entrevista ao Seu Dinheiro.
De acordo com Tavares Júnior, a reciclagem de maneira oportunística é um fundamento muito forte da gestão. “Nos últimos quatro a cinco anos, temos vendido de 10% a 12% do patrimônio líquido do fundo visando criar valor para o cotista e reciclar o capital”, diz ele.
As últimas vendas incluem duas transações milionárias anunciadas no início deste ano para alienar galpões nos Estados da Bahia e São Paulo e o terreno onde funcionava a antiga fábrica da Ford no ABC Paulista.
“Muitas das vezes a gente vende um imóvel e compra outro na frente com 10%, 15% de desconto. Então é um pouco dessa expertise e dessa oportunidade que a gente enxerga e acaba capturando com o papel da reciclagem”, conta o gestor.
Portfólio ainda maior
Mas nem só de vendas é feito o portfólio BTLG11. Para chegar ao tamanho atual da carteira, o FII também conta com uma estratégia de aquisições que, segundo Tavares Júnior, é baseada na seguinte tríade: localização, risco de crédito do locatário e qualidade construtiva.
Os três pilares são elogiados por analistas – o fundo é um dos queridinhos das corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro para a seleção mensal de FIIs e chegou a ser o mais recomendado por dez meses consecutivos.
Os especialistas destacam que boa parte de área bruta locável (ABL) do fundo está concentrada em São Paulo, região com a maior demanda e maiores preços por metro quadrado do setor.
“Mais de 80% da carteira está em SP, difícil um fundo desse porte ter um portfólio tão bem localizado”, cita o gestor.
As aquisições mais recentes seguem a mesma linha. Em abril, por exemplo, o fundo imobiliário fechou a compra de 11 ativos e cerca de 550 mil quadrados, a maior parte deles localizado no principal mercado logístico do país.
Onde estão as oportunidades, na visão da gestão do BTLG11
E novos anúncios de aquisições com perfil semelhante devem ser feitos em breve, pois a gestão não enxerga janelas para uma nova captação no curto prazo e está focada em alocar o capital obtido com a última emissão de cotas. A operação levantou R$ 1,5 bilhão na bolsa em março.
“Entendemos que o momento de mercado é oportuno e, graças à captação, estamos preparados para aproveitar as oportunidades”, diz Tavares Júnior.
Perguntado sobre onde estão as brechas para bons negócios no mercado, o gestor cita, por exemplo, fundos estrangeiros que alocaram no Brasil e que agora precisam retirar os investimentos daqui.
Com o prazo dos investimentos estourados, junto ao cenário internacional de fuga de capital de mercados emergentes, eles estão querendo desinvestir e criou-se uma oportunidade para investidores locais que querem montar a posição. São portfólios grandes, de mais de R$ 1 bilhão, e poucos players têm esse dinheiro em caixa, então somos privilegiados.
Seu Dinheiro
