A TRX e a BRL, respectivamente gestora e administradora do TRXF11, fundo de investimentos imobiliários especializado em gerar renda para os cotistas por meio do aluguel de imóveis urbanos para grandes companhias, divulgaram há pouco um Fato Relevante informando que assinaram um contrato que envolve aquisição de dois imóveis do Grupo Mateus no estado da Paraíba, nas cidades de Guarabira e Patos, que serão locados de volta para a varejista, em operação do tipo “Sale and Lease Back”, “compra e loca de volta” (em tradução livre).
O mesmo contrato envolve, ainda, três operações de “Built to Suit”, ou “construção sob medida” (em tradução livre), que envolve aquisição do terreno, desenvolvimento imobiliário e construção de três imóveis, dois deles localizados nas cidades de Caruaru (PE) e um em Aracajú (SE), que posteriormente também serão locados de volta para atacadistas e varejistas do grupo. Todos os contratos de locação serão atípicos, com duração de 20 anos.
Ao todo, o negócio celebrado tem valor de 234.777.460,88 (duzentos e trinta e quatro milhões, setecentos e setenta e sete mil, quatrocentos e sessenta reais e oitenta e oito centavos), mas que pode sofrer alterações em função de eventual necessidade de exclusão ou substituição de algum dos imóveis após o resultado das diligências jurídico-imobiliárias que serão realizadas. Após, o valor que de fato for desembolsado pelo fundo com as aquisições servirá de base para definição do valor final dos aluguéis que serão pagos pelo Grupo Mateus.
Com os novos imóveis, o fundo passará a ter um portfólio ainda mais diversificado de inquilinos, mas mantendo a alta qualidade de crédito e do portfólio imobiliário. Após a aquisição, o TRXF11 passará a ser proprietário de uma área de terreno superior a 1 milhão de m² e Pernambuco passará a ser o segundo lugar em receita por estado, atrás apenas de São Paulo.
O negócio está alinhado à estratégia do TRXF11 de formar seu portfólio com ativos localizados em regiões de grande adensamento urbano, locados para empresas de grande porte, principalmente por meio de contratos atípicos. Uma das principais características desse tipo de acordo é ser de longo prazo e contar com penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral do contrato de locação, o que garante que os valores acordados pelos aluguéis serão recebidos integralmente pelo fundo. O documento também prevê a impossibilidade, pelo locatário, de entrar com ação revisional de aluguel durante o prazo de vigência inicial, e a utilização de fiança como modalidade de garantia locatícia.
Listado na bolsa desde janeiro de 2020, o TRXF11 superou recentemente o marco de 100 mil cotistas. Considerando este contrato, o fundo imobiliário “híbrido” passa a ter 56 imóveis em 13 estados, localizados em grandes centros urbanos e alugados para empresas como Assaí, Pão de Açúcar, Extra, Carrefour, Grupo Mateus, Obramax e Leroy Merlin, seguindo seu racional de formar um portfólio com ativos bem localizados, características técnicas atuais e flexibilidade de uso futuro com o objetivo de distribuir renda e ganho de capital para seus cotistas com imóveis de primeira linha alugados para grandes empresas por meio de contratos de longo prazo. Neste ano, o TRXF11 alcançou a marca de R$ 1,6 bilhão em valor de mercado.
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